Bước sang giai đoạn 2025 – 2026, bất động sản Việt Nam tiếp tục chịu sự chi phối mạnh mẽ của kinh tế vĩ mô. Những yếu tố như lãi suất, lạm phát, dòng vốn đầu tư, chính sách tín dụng hay tiến trình phát triển hạ tầng sẽ tạo ra các đợt sóng mới, tác động trực tiếp đến giá bất động sản. Vậy đâu là những biến số đáng chú ý nhất, và thị trường sẽ diễn biến ra sao trong hai năm tới?

1. Lãi suất, lạm phát và sức mua của người dân

Một trong những yếu tố vĩ mô quan trọng nhất ảnh hưởng tới giá bất động sản 2025 – 2026 chính là mặt bằng lãi suất.

• Nếu lãi suất duy trì ở mức thấp: chi phí vay giảm, người mua nhà để ở và nhà đầu tư đều mạnh tay hơn, tạo áp lực tăng giá.
• Nếu lãi suất tăng trở lại: nhu cầu đầu cơ sẽ chững lại, thị trường hướng nhiều hơn về nhu cầu ở thật.

Trong giai đoạn 2023 – 2024, Ngân hàng Nhà nước đã liên tục điều chỉnh chính sách để hỗ trợ nền kinh tế. Dự kiến 2025, mặt bằng lãi suất có thể giữ ổn định nhằm duy trì tăng trưởng. Khi đó, sức mua nhà ở trung – cao cấp sẽ được cải thiện, đặc biệt ở các khu vực có hạ tầng đồng bộ.

Cùng với lãi suất, lạm phát cũng tác động mạnh đến giá nhà. Nếu lạm phát được kiểm soát quanh ngưỡng mục tiêu, bất động sản trở thành kênh giữ giá an toàn, khiến nhu cầu sở hữu tăng. Ngược lại, lạm phát cao kéo chi phí xây dựng, vật liệu, nhân công… từ đó đẩy giá bán nhà tăng theo, dù thị trường chưa chắc hấp thụ kịp.

2. Tăng trưởng kinh tế và dòng vốn FDI

Một nền kinh tế có tốc độ tăng trưởng GDP cao luôn là bệ đỡ cho thị trường nhà đất. Với dự báo GDP Việt Nam giai đoạn 2025 – 2026 duy trì mức 6–7%, thu nhập bình quân đầu người tăng, tầng lớp trung lưu mở rộng nhanh, nhu cầu về nhà ở chất lượng cao, chung cư hiện đại, biệt thự – liền kề sẽ ngày càng lớn.

Không chỉ vậy, dòng vốn FDI tiếp tục đổ mạnh vào Việt Nam nhờ xu hướng dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu. Các tập đoàn đa quốc gia đặt nhà máy, khu công nghiệp mới kéo theo hàng trăm nghìn lao động, chuyên gia nước ngoài, kỹ sư cao cấp. Điều này tạo ra nhu cầu lớn về căn hộ cho thuê, nhà ở dịch vụ, qua đó thúc đẩy thị trường bất động sản công nghiệp, bất động sản đô thị vệ tinh.

Chính dòng vốn này sẽ làm giá bất động sản 2025 – 2026 ở các khu vực có khu công nghiệp, hạ tầng tốt tăng trưởng rõ rệt, tiêu biểu như Bắc Ninh, Hải Phòng, Quảng Ninh, Bình Dương, Đồng Nai, Long An.

3. Chính sách tín dụng và pháp lý – “van điều tiết” của thị trường

Kinh tế vĩ mô ảnh hưởng bất động sản không chỉ qua lãi suất hay GDP, mà còn qua chính sách tín dụng và pháp lý. Đây chính là yếu tố then chốt quyết định thanh khoản thị trường.

Trong hai năm tới, Chính phủ tiếp tục siết chặt quản lý tín dụng vào bất động sản theo hướng chọn lọc:

• Hạn chế dòng vốn vào phân khúc đầu cơ, dự án “ảo”.
• Tập trung ưu tiên cho dự án nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá phù hợp, bất động sản công nghiệp.

Điều này khiến các chủ đầu tư phải minh bạch, chuyên nghiệp hơn. Về lâu dài, bất động sản trở thành kênh đầu tư bền vững thay vì “lướt sóng” ngắn hạn.

Về pháp lý, khi Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi đi vào hiệu lực, nhiều vướng mắc trong thủ tục cấp phép, phê duyệt dự án sẽ được tháo gỡ. Điều này giúp nguồn cung dần cải thiện, tạo sự ổn định và lành mạnh cho giá cả.

4. Hạ tầng và xu hướng đô thị hóa – động lực bền vững cho giá nhà

Một yếu tố vĩ mô không thể bỏ qua là đầu tư hạ tầng. Giai đoạn 2025 – 2026, nhiều dự án lớn dự kiến hoàn thành: vành đai 3,5; cao tốc Hòa Lạc – Hòa Bình; mở rộng quốc lộ 6; các tuyến metro tại Hà Nội và TP.HCM.

Khi hạ tầng được cải thiện, các khu đô thị ven trung tâm, vệ tinh sẽ tăng giá mạnh nhờ kết nối giao thông thuận lợi. Đây chính là cơ hội cho những dự án đã và đang hình thành ở Hà Đông, Hoài Đức (Hà Nội) hay Nhơn Trạch, Long Thành (Đồng Nai).

Song song với đó, tốc độ đô thị hóa của Việt Nam tiếp tục tăng nhanh, ước tính đạt 48 – 50% dân số sống tại đô thị vào năm 2026. Nhu cầu nhà ở mới tại các thành phố lớn vì thế vẫn rất cao, tạo áp lực đẩy giá tăng theo thời gian.

5. Dự báo xu hướng giá bất động sản 2025 – 2026

Từ các yếu tố vĩ mô đã phân tích, có thể đưa ra một số nhận định chính:

• Giá nhà đất sẽ tiếp tục xu hướng tăng, nhưng mức tăng có sự phân hóa:
  • Khu vực nội đô trung tâm tăng chậm do mặt bằng giá đã cao.
  • Khu vực ven đô, đô thị vệ tinh, nơi có hạ tầng phát triển sẽ tăng mạnh.
• Phân khúc căn hộ trung cấp và cao cấp hút dòng tiền từ giới trung lưu và chuyên gia nước ngoài.
• Nhà ở xã hội, căn hộ giá phù hợp được hỗ trợ mạnh từ chính sách, trở thành “tâm điểm” thanh khoản.
• Đầu cơ ngắn hạn giảm, thay vào đó là đầu tư dài hạn gắn liền với nhu cầu ở thật hoặc khai thác cho thuê.

Nói cách khác, kinh tế vĩ mô và bất động sản 2025 sẽ bước vào giai đoạn phục hồi bền vững. Sang 2026, thị trường được dự báo sẽ ổn định hơn, khi các chính sách đi vào cuộc sống và hạ tầng trọng điểm hoàn thiện.

Kết luận

Kinh tế vĩ mô luôn là “bàn tay vô hình” điều tiết thị trường bất động sản. Trong giai đoạn 2025 – 2026, lãi suất, lạm phát, dòng vốn FDI, chính sách tín dụng, cùng với đầu tư hạ tầng và tốc độ đô thị hóa sẽ quyết định giá nhà đất.

Với nền tảng vĩ mô ổn định, Việt Nam đang đứng trước cơ hội để bất động sản trở thành kênh đầu tư an toàn, sinh lời và bền vững. Người mua ở thật hay nhà đầu tư dài hạn đều có lý do để kỳ vọng vào một thị trường minh bạch, lành mạnh và giàu tiềm năng.